こんにちは、nanatotoです(. ❛ ᴗ ❛.)
前回は初心者の初心者による初心者のための住宅ローンについて、主に金融機関を選ぶ際の比較ポイント９つについてお話させていただきましたが、本日はさらに踏み込みまして、金利や事務取扱手数料などの違いが実際にどれくらいの費用の差を生じさせるのか、その計算方法について自分なりに考えをまとめましたのでご紹介します！
↓↓↓前回の記事↓↓↓
住宅ローンの目標！
私たちが住宅ローンについて目標（理想）としていたポイントは以下のとおりです！
- 利息、手数料などを合計した総支払額（純粋な費用）を可能な限り抑える
- 住宅ローン控除ができる期間（通常10年間）は繰上返済せずに、住宅ローン控除を目一杯受ける
- 住宅ローン控除期間が過ぎたら、預貯金を使ってローン残高をとにかく減らす
これらの目標を掲げていました！
２，３については自分たち次第でなんとでもなると思っていたのですが、
１の「利息、手数料などを合計した総支払額（純粋な費用）を可能な限り抑える」
についてはどういう住宅ローンの選び方をすれば達成できるのかが住宅ローン初心者の私たちはいまいちイメージできませんでした(ب_ب)
住宅金融支援機構を利用してみたけれど
住宅金融支援機構のサイトには「返済プラン比較シミュレーション」ができるページがあります！
とりあえず私たちもこちらを利用して比較させていただいたのですが・・・
↓↓↓某銀行から提案された３つのパターンでシミュレーション↓↓↓
【入力した内容（共通）】
・プラン１、プラン２、プラン３も借入額４，０００万円
・当初１０年間はなるべく返済額を減らしたいので借入期間もいずれも３５年
※変動金利の動きがわからないので10年間は当初の金利のままで・・・
さらに10年超えた後の金利はさらに予想できないのでいずれも25年間０．８％で・・・
『プラン１について』
『プラン２について』
『プラン３について』
※10年間は０．６％固定、その後は変動金利に切り替え
これで「試算する」で進むと・・・
３つのプランについての結果が表示されました！！
とりあえず、結果だけを見ると３５年間の総支払額が少なく済むのはプラン３の10年間固定金利のようですね！プラン１とは約５０万円程の差が出ています！
しかし・・・
私たちは思いました・・・
これって当てにしていいのかな・・・？？？
返済プラン比較シミュレーションの結果に疑問を抱いた理由
私たちが上記の返済シミュレーションでは当てにならないんじゃないかと思ったのは以下の２つのことが頭をよぎったからです(´⊙ω⊙`)！
- 変動金利は変動するから（当たり前ですね！✧◝(⁰▿⁰)◜✧）
- 住宅ローン控除期間10年間の後は可能な限り繰上返済をしてローン残高をとにかく減らす予定だから
すなわち、上記のシミュレーションでは当初に提案される変動金利のまま10年間分をシミュレーションしてますし、繰上返済も全くしていない（10年後にいくら返済できるかもわからない）ので、私たちの理想としている想定とはだいぶズレが生じているはずだと感じました！
そのズレを最小限に抑え、ある程度の各プランの費用の比較をするために私たちは考えました！借入当初の１０年間だけでシミュレーションしてみようと！(｡•̀ᴗ-)✧
借入当初10年間の費用を算出！
10年間のみでシミュレーションすれば、35年間で試算したときより変動金利の変動によりよる利息支払費用分のズレも期間が短い分、小さくなりますし、何より住宅ローン控除期間後に出来たら完済したいと考えている私たちの計画にマッチしていると思いました！
そのために下のような表をExcelで作成しました。（コピペと足し算引き算でできるのでExcelじゃなくてもできます(人 •͈ᴗ•͈)）
- それぞれのプランの金利、融資手数料、保証料についてメモ
- 「毎月返済額」、「10年後ローン残高」は返済シミュレーションの結果からコピペ（Excelの関数を利用して計算もできますがあまり馴染みのない関数なのでコピペでいいと思います）
- 「10年間元金支払額」は「借入額」ー「10年後ローン残高」で計算
- 「10年間利息支払額」は（「毎月返済額」×12ヶ月×10年）ー「10年間元金支払額」で計算
- 「10年間利息＋手数料等合計」は「10年間利息支払額」＋「融資手数料」＋「保証料」で計算
それによって、借入当初の初期費用と１０年間の利息分の総費用が導き出せました！
それを比較すると、プラン３が最も１０年間の費用が少ないことがわかります！
まとめ
もし、私たちのように住宅ローン控除期間はなるべくローン残高を減らさずに控除の恩恵を目一杯受けたい方などはぜひ今回紹介しました10年間の費用比較を試してみてください(人 •͈ᴗ•͈)
住宅ローン残高１％の税額控除は大きいですからね！
住宅ローンについて全く知識がないところから手探りで模索しまして、いろいろ研究した結果、ベストな金融機関を見つけられたかなと思っていますがまた、後々見落としていたことなどがあれば報告させていただきます！
本日も読んでいただきありがとうございました！
ではまた(◍•ᴗ•◍)
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