こんにちは、nanatotoです(. ❛ ᴗ ❛.)
本日はお家づくりのお金の話、住宅ローンについてです！
住宅ローン初心者の私たちですが、合計５か所の金融機関の方からお話を聞き、そこからいろいろと学ぶことができたので、それについてお話させていただきたいと思います(*´ω｀*)
金融機関比較の９のポイント
一生に一度の一番大きな買い物である住宅ローンのことってみんな初めてだからわからないことだらけですよね！
私たちも例に漏れず、０知識から始まったのでどこを見比べて金融機関を選んだらいいんだろう・・・となりました(・–・;)（何となく金利だけ見てもだめなんだろうなぁとは感じていたので）
なので、習うより慣れろ！とりあえずいろんな金融機関から話を聞いてみよう！というところからスタートしました！
それを通して段々と「ココを見れば比較できる！９個のポイント」がわかってきましたのでお伝えさせていただきます(｡•̀ᴗ-)✧
①適用金利
これは言わずもがなですね！金利は住宅ローンにかかる費用の根幹、一番大きなウエイトを占めます！借りる金額が大きい分、0.1％の違いでも差額はばかになりません！(๑•﹏•)
店頭表示金利（基準金利）から差し引きされて金利が決まるのですが、差し引き分も金融機関ごとに結構差がありますし、変動金利、〇年固定金利などの選択でも適用金利にかなり違いがあるので、そこを比較しましょう。
ただし、見かけの数字の低さだけで選んではいけないこともわかってきたので、それについては後ほど詳しくお話させていただきます！
また、変動金利が低くても固定金利が高い金融機関もあれば、変動金利は他行に比較してとても高いのに固定金利が他行より圧倒的に低いところもありましたので、いろんな金融機関を巡ることは大切かと思います。
どの金融機関も変動金利のが固定金利より低い金利で案内してくるかと思いますし、昨今の低金利時代では変動金利はずっと低空飛行を続けていますので、実際６割以上の方が変動金利を選択するらしいです。
しかし、今後金利がどうなるかは誰にもわからないので、変動金利と0.1％未満の差なら安心感のある固定金利もまったくナシではない印象を受けました。
ここは好みの問題もあるかと思います(◍•ᴗ•◍)＊
②優遇金利適用条件
お得な金利を提案してもらう代わりに金融機関側からお願いされる条件がありました！
主だったものとしては・・・
- 給与振込口座として設定
- クレジットカードの作成
- 金融機関のアプリのダウンロード
- 投資信託の自動積立
- 公共料金の引落口座として設定
などなどがありました！
また、１の給与振込についても「いくらでもいい」銀行もあれば、「10万円以上」を条件にしている銀行もありましたし、２のクレジットカードも年会費が発生したりするので、そのあたりもよく話を聞いたほうが良きです(ﾉ*0*)ﾉ
③事務取扱手数料と保証料
こちら２つについては住宅ローン初心者には最初ややこしいのですが、２つの違いを簡単に言います。
・事務取扱手数料➡ローンを組む手数料➡戻ってこない費用
・保証料➡ローンを組む際の保証料➡一旦払うが返済すると戻る可能性がある費用（全部は戻ってこない）
つまり、「保証料」は費用の性格とお預かり金の性格を備えているということです！
事務取扱手数料については、金融機関によって５万円の定額のところもあれば、借入金額の２％（4,000万円借り入れたら手数料80万円）かかるところもあり、初期費用がかなり変わってくるところがポイントです！
保証料については、私たちが巡った金融機関ではどこも借入額の1.6～２％前後で設定している感じでした。しかし、ここでも分かれ道があり、借入時に保証料２％分を支払い、適用金利を下げるか、２％分を払わず適用金利に上乗せするかの選択ができます。
（例）保証料80万円支払って金利は0.45％、事務取扱手数料５万円だけ払って金利は0.6％
分かれ道のどちらに進むべきかについても、金利と併せて後ほど詳しくお話させていただきます！
ちなみに、市中銀行よりネット銀行ではかなり金利を低く設定してたり団信の内容が充実してたりして、ぱっと見とてもお得に見えますが、事務手数料を借入額の２％前後で設定してるところが多いので、そこも踏まえて要検討ですよ(｡･ω･｡)ﾉ
④団体信用生命保険の内容
まず団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。よく団信（だんしん）と略されてます。
債務者の死亡や高度障害に陥ることで住宅ローン残高が０円になるのが基本的で、その他「がん」や「脳卒中」、「心筋梗塞」にも備えたい場合はローン金利に上乗せするタイプがあります。私たちが伺った金融機関のほとんどが死亡や高度障害にがん保障を加えても金利の上乗せがない団信を取り扱っていました(・o・)
追加できる保障内容や、それに応じて上乗せする金利の幅も金融機関によって微妙に差がありましたが、特に目に入ったのが「配偶者のがん」に対する保障でした。
原則として、連帯債務（１つの契約を夫婦２人で組む）場合、主の債務者が万が一に陥った場合、ローン残高は０になるのですが、配偶者が万が一に陥った場合ではローン残高はそのままになります(๑•﹏•)
それをいくらか補うための「配偶者のがん保障」も金利上乗せなしで備わっている金融機関もあれば、上乗せありのみで対応できる金融機関がありました。
連帯債務ではなく「ペアローン」で住宅ローンを組むことで配偶者のリスクをカバーする方法もあるので、チェックポイントの５つ目として次でお話します。
⑤連帯債務・ペアローン
金融機関によって、「連帯債務しか取り扱いがない」「ペアローンしか取り扱いがない」と言われることがありました。
まずその２つの違いですが、初心者ながらに簡単に説明すると
- 連帯債務・・・１つのローンを二人で契約
- ペアローン・・・２つのローンを各々で契約
って感じです！
もちろん、その特徴によって生じるそれぞれのメリット・デメリットがあり、事務取扱手数料や印紙税、団体信用生命保険の面で現われます。
| 連帯債務 | ペアローン | |
| 事務取扱手数料・ 印紙税 |
１契約分で済む | ２契約分かかる |
| 団体信用生命保険 | 主債務者しか加入できない可能性あり | それぞれで加入できる |
すなわち、ペアローンだと２つの契約になるので諸費用が２倍かかりますが、それぞれで団体信用生命保険にも加入できるので保障の充実度は上がります(ㆁωㆁ)
（例）夫のローン持ち分を７割、妻の持ち分を３割でペアローンを組んだ場合、妻に万が一があっても３割分が保険で補填される。
ペアローンの取り扱いがあり、事務取扱手数料が安い金融機関なら検討の価値アリかと。さらに、印紙税も借入額が１０００万円超～５０００万円以下だと２万円かかりますが、電子契約を取り扱っている金融機関ならそこも安くできるみたいなので、そこも併せて確認した上で検討するといいと思いました！
⑥住宅ローンに組み込める範囲
金融機関によって住宅ローンとして貸し付けることができる範囲にかなり差がありました！建物の本体価格までが上限の銀行もあれば、地盤改良費や外構工事費までを含んだ金額を上限にしている銀行もありました。
ここは住宅ローン控除にも影響してくる部分なので、きちんと尋ねたほうがいいと思われます！
※住宅ローン控除は年末の借入残高の１％を受けられるので地盤改良費等の金額が５００万円だとしたら５万円の控除になります！大きいですね！
しかし、控除を受けられる金額はハウスメーカーや工務店との契約書に記載された金額がもとになります。すなわち、いくら金融機関から本体価格以外の諸費用も含めた金額でローンを組めたとしても、ハウスメーカー等との契約にその金額が記載されていないとその分の控除は受けられないのでそこは担当さんに要確認です！
⑦元金均等返済ができるか
これも５つの金融機関の中で１か所でしか取り扱いがなかったんですが、元金均等返済なら金利の総支払額がだいぶ抑えられるので、初期の毎月返済額が多くなる点が問題ない方なら返済方法として採用するのもアリだと思いました！
元金均等返済と元利均等返済の詳しいお話はここでは割愛しますので、気になる方は「住宅金融支援機構【フラット35】サイト」をご覧ください。シミュレーションもできちゃいます(＾∇＾)ﾉ♪
元利均等返済と元金均等返済とは？：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】
⑧繰上返済手数料かかるか
ボーナス月や住宅ローン控除の期間が終了したらできるだけ繰上返済をしたいですよね！
だいたいの金融機関がアプリなどを利用してネット上で自分で返済をすれば金額を問わず手数料がかからないと言われましたが、一応ここも要確認です(◍•ᴗ•◍)
⑨変動⇔固定が可能か（その際に優遇金利に変更がないか）
変動金利でローンを組んでいて急に金利が上がることがわかり、固定金利に切り替えたくなるかもしれません。（昨今は空前の低金利時代で、今後も急激に金利が上がるなんてことはしばらくはないとは思いますが・・・※あくまで初心者の意見です！）
その際に当初受けられた優遇金利が受けられなくなる金融機関もあれば、そのまま優遇幅は変わらないという金融機関もあったので、そこも比較のために尋ねておいていいと思いましたヽ(*ﾟｰﾟ*)ﾉ
まとめ
ここまで初心者の初心者による初心者のための住宅ローンを組む際の比較チェックポイント９つについてお話させていただきました！
私たちの場合、住宅ローン控除を受けられる期間は繰上返済もせず控除を目一杯受けて、控除期間が終了したら可能な限り一気に繰上返済をすることを目標（理想）にしています(ﾉ*0*)ﾉ
なので、「③事務取扱手数料と保証料」や「⑥住宅ローンに組み込める範囲」はけっこう気にしましたし、それに伴いローン組んでから10年間の費用（事務取扱手数料や利子総支払額などの合計）を比較材料にしました！
それらをまとめた「10年費用比較方法」についてもお話するつもりだったんですが、思っていたより比較チェック項目のお話が長くなってしまったので、「10年費用比較方法」については次の記事でお話させていただきたいと思います。
本日も読んでいただきありがとうございました( ꈍᴗꈍ)
ではまた⁽⁽ଘ( ˊᵕˋ )ଓ⁾⁾
このブログは「はてなブログ」で運営しています＊
はてなブログの方は読者登録お待ちしております＾＾
